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공매된 주택의 낙찰자와 분쟁이 발생하였습니다.


수고하십니다. 저는 최근 공매로 소유권을 이전받은 주택 낙찰자와 아래의 두 가지 사항에 관하여 분쟁중인 임차인입니다. 공매과정에서 권리분석상 최선순위(대항력+우선변제권 겸유)였지만, ‘묵시적 갱신을 통한 계약기간 연장을 희망하였기에 배분요구는 하지 않았습니다.


첫째.  낙찰자가유상 임대차계약을 증빙하려면 전 임대인과의금융거래내역 등을 공개하라고 하여 분쟁 중입니다.

본인의 신분을 명확히 밝히지 않은 낙찰자였고 카톡으로 자료 전달시 개인정보보호 누출 우려가 있어 낙찰자에게유상 임대차계약이라는 것을 증명하기 위한 필수 정보(계약당사자/계약기간/보증금)가 기재된계약서/확인설명서 사본(둘다 공인중개사에 관한 정보는 비공개처리)’, 전 임대인 명의의보증금 총액에 대한 영수증 사진’, 전 임대인계좌로 입금한계약금/중도금/잔금 송금증 사진(인터넷 뱅킹 조회 화면 캡쳐. 은행시스템상받는 분과 그 계좌번호는 표시 안 됨. ‘기재사항란에 전 임대인 명의만 표시됨)’를 카톡으로 전달하였습니다.

낙찰자는공인중개사 정보 비공개와 임대인 계좌번호 없음을 이유로허위로 계약서를 작성한 임대차로 의심하여금융거래내역과 중개인정보를 요구하고 있습니다만, 앞서 언급한 자료들만으로도 충분히 유상 임대차계약을 증명하기에 충분하다고 생각되고 낙찰자의 과도한 요구가 부당하다고 생각되어못 믿겠다면 확정일자부를 확인하라면서 응하지 않고 있읍니다(‘허위표시에 대하여 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다는 대법뭔 판례 참조).

수많은 공매를 진행하는 캠코에서도 채권자들에게서 권리신고 및 배분요구를 받을 때는 영수증 없이 계약서 사본만 제출받아 배분요구액(채권액)을 확인하고, 배분기일에서야 배분요구자들이 지참한 계약서 원본내용과 기제출된 계약서 사본내용이 일치하는지만 확인하지  금융거래내역은 커녕 영수증조차도 확인하지 않는다고 합니다. 이러한 내용을 낙찰자에게도 알져주었는데도 불구하고 낙찰자는 막무가내여서 소송 진행 예정인데 소송에서 제가 패소할 가능성이 있나요?


참고로 중개사 등의 정보를 공개하지 않은 이유는 낙찰 직전 어떻게 알았는지정보가 공개되지 않은 제 배우자앞으로 여러 매수희망자들의전화와 내용증명도 받았던 바가 있어 그 정보 유출이 공인중개사들의 행위로 의심되어 수사의뢰 검토중이기 때문입니다.    

 

둘째, 낙찰자는 일반 매매와 달리 공매로 소유권자가 바뀐 주택(특히압류공매공고가 등기되어 공매가 진행 중인 주택)에 대해서는 주택임대차보호법의묵시적 갱신이나계약갱신요구권등이 적용되지 않는다고 주장합니다.

공매절차의 근거법인 국세징수법 제47조 등에서는 공매대상 물건인 압류 부동산에 대하여 체납자의 저분권한만 제한하지 체납자(소유자) 또는 그 압류된 부동산을 사용하거나 수익할 권리를 가진 제3(임차인 등)’가 사용하거나 수익할 수 있는 권리에 대해서 제한하는 것이 아니라 오히려명문화시켜서 명확히 허용 또는 보장해 주고 있는 것으로 알고 있습니다. 또한 저의 경우 비록 공매를 의뢰한 기관의 압류등기묵시적 갱신 성립일(2021.3.19)’ 전에 경료(2020.10.30) 되었지만공매공고 등기묵시적 갱신 성립일후에 경료(2021.3.31) 되었던 상황입니다. 따라서 저의 경우 낙찰자에게묵시적 갱신을 주장할 수 있는 것으로 사료됩니다만, 낙찰자의 주장과 저의 주장 중에서 어떤 주장이 맞는 것인지요?


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등록자박○○

등록일2021-08-01

조회수1,523

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관리자

| 2021-08-09

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소송으로 진행될 경우 낙찰자에게 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 묵시적 갱신이 성립하기 위해서 법이 요구하는 기간(현행법상 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월까지, 임차인은 2개월 전까지)에 갱신거절이나 계약조건 변경 통지를 하지 않은 경우여야 합니다. 따라서 위 기간까지 아무런 이야기가 없었다면 당연히 갱신요구를 할 수 있고, 대항력이 있는지 여부에 대하여는 이와 관련된 자료를 제공하였기에 이를 부인하는 측에서 반대증거를 제시하여야 할 것이므로, 만약 소송으로 진행된다면 그 재판에서 보증금 지급사실을 확인할 수 있게 될 것이므로, 권리를 보장받는데는 아무런 문제가 없습니다. 다만 소송의 번거로움을 피하는 차원에서 낙찰자가 요구하는 정보 중, 이제는 낙찰이 되었으므로 일정 부분을 제공하는 것도 검토해볼 필요가 있을 것 같습니다. 모쪼록 빠른 해결이 있으시길 바랍니다.

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