수고하십니다. 저는 최근 공매로 소유권을 이전받은 주택 낙찰자와 아래의 두 가지 사항에 관하여 분쟁중인 임차인입니다. 공매과정에서 권리분석상 최선순위(대항력+우선변제권 겸유)였지만, ‘묵시적 갱신’을 통한 계약기간 연장을 희망하였기에 배분요구는 하지 않았습니다.

본인의 신분을 명확히 밝히지 않은 낙찰자였고 카톡으로 자료 전달시 개인정보보호 누출 우려가 있어 낙찰자에게 ‘유상 임대차계약’이라는 것을 증명하기 위한 필수 정보(계약당사자/계약기간/보증금)가 기재된 ‘계약서/확인설명서 사본(둘다 공인중개사에 관한 정보는 비공개처리)’, 전 임대인 명의의 ‘보증금 총액에 대한 영수증 사진’, 전 임대인계좌로 입금한 ‘계약금/중도금/잔금 송금증 사진(인터넷 뱅킹 조회 화면 캡쳐. 은행시스템상 ‘받는 분과 그 계좌번호’는 표시 안 됨. ‘기재사항’란에 전 임대인 명의만 표시됨)’를 카톡으로 전달하였습니다.

낙찰자는 ‘공인중개사 정보 비공개와 임대인 계좌번호 없음’을 이유로 ‘허위로 계약서를 작성한 임대차’로 의심하여 ‘금융거래내역과 중개인’ 정보를 요구하고 있습니다만, 앞서 언급한 자료들만으로도 충분히 ‘유상 임대차계약’을 증명하기에 충분하다고 생각되고 낙찰자의 과도한 요구가 부당하다고 생각되어 ‘못 믿겠다면 확정일자부를 확인하라’면서 응하지 않고 있읍니다(‘허위표시에 대하여 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다’는 대법뭔 판례 참조).

수많은 공매를 진행하는 캠코에서도 “채권자들에게서 ‘권리신고 및 배분요구’를 받을 때는 영수증 없이 ‘계약서 사본’만 제출받아 배분요구액(채권액)을 확인하고, 배분기일에서야 배분요구자들이 지참한 ‘계약서 원본’ 내용과 기제출된 ‘계약서 사본’ 내용이 일치하는지만 확인하지  ‘금융거래내역’은 커녕 ‘영수증’ 조차도 확인하지 않는다”고 합니다. 이러한 내용을 낙찰자에게도 알져주었는데도 불구하고 낙찰자는 막무가내여서 소송 진행 예정인데 소송에서 제가 패소할 가능성이 있나요?

참고로 중개사 등의 정보를 공개하지 않은 이유는 낙찰 직전 어떻게 알았는지 ‘정보가 공개되지 않은 제 배우자’ 앞으로 여러 매수희망자들의 ‘전화와 내용증명’도 받았던 바가 있어 그 정보 유출이 공인중개사들의 행위로 의심되어 수사의뢰 검토중이기 때문입니다.    

둘째, 낙찰자는 “일반 매매와 달리 공매로 소유권자가 바뀐 주택(특히 ‘압류’나 ‘공매공고’가 등기되어 공매가 진행 중인 주택)에 대해서는 주택임대차보호법의 ‘묵시적 갱신’이나 ‘계약갱신요구권’ 등이 적용되지 않는다”고 주장합니다.

공매절차의 근거법인 ‘국세징수법 제47조 등’에서는 공매대상 물건인 압류 부동산에 대하여 체납자의 ‘저분권한’만 제한하지 ‘체납자(소유자) 또는 그 압류된 부동산을 사용하거나 수익할 권리를 가진 제3자(임차인 등)’가 사용하거나 수익할 수 있는 권리에 대해서 제한하는 것이 아니라 오히려 “명문화시켜서 명확히 허용 또는 보장”해 주고 있는 것으로 알고 있습니다. 또한 저의 경우 비록 공매를 의뢰한 기관의 ‘압류등기’가 ‘묵시적 갱신 성립일(2021.3.19)’ 전에 경료(2020.10.30) 되었지만 ‘공매공고 등기’는 ‘묵시적 갱신 성립일’ 후에 경료(2021.3.31) 되었던 상황입니다. 따라서 저의 경우 낙찰자에게 ‘묵시적 갱신’을 주장할 수 있는 것으로 사료됩니다만, 낙찰자의 주장과 저의 주장 중에서 어떤 주장이 맞는 것인지요?